（※本記事は、CSBASIAの軌跡を綴った航海日誌【Log.040】です。最初から読む方はこちら）
■ 半年ごとに届く「金利見直し」の通知
不動産投資において、私はすべてのローンを変動金利で組んでいます。そのため、半年ごとに各金融機関から金利見直しの通知が届きます。 日本が明確な利上げ局面に突入した今、今回届いた通知も御多分に漏れず、軒並み「返済金利の上昇」を告げるものでした。
■ 緻密なシミュレーションと、実際の「出血」
今回の各行からの通知をすべて私の監視レーダー（スプレッドシート）に入力し、再計算をかけました。その結果、投資物件全体で「年間11,000円」ほど、キャッシュフローがマイナスに転じることが確定したのです。 月に換算すればわずか千円弱の赤字に過ぎません。しかし、投資家として見過ごせないのは金額の大小ではなく、「ベクトル（方向性）」です。インフレが進行していくマクロな方向性を鑑みれば、半年ごとにこのキャッシュフローがジワジワと悪化していく見通しが立ってしまったことになります。
■ 防衛線の「バッファ（予備電源）」
とはいえ、要塞がすぐに傾くわけではありません。私は毎月のキャッシュフローとは別に、固定資産税などの支払い用として別枠の予算（プール金）を確保しています。固定資産税自体も上がってはいるものの、この「予備電源」があるため、手元の資金繰りがショートすることはありません。 年内には2つの物件で8月、12月と不動産賃貸における「閑散期」の契約更新が控えています。長く住んでくださる入居者の方と無事に更新できたとしても、そこで一気に家賃の急上昇を見込めるものではない、というのが私の冷静な想定でした。 そんな矢先、管理会社から1本の連絡が入りました。「1つ目の物件で、退去が決まりました」と。
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