（※本記事は、CSBASIAの軌跡を綴った航海日誌【Log.031】です。最初から読む方はこちら）
■ 初めて背負う重圧
「不動産投資に興味はあるけれど、数千万円のローンを組むのが怖くて一歩を踏み出せない」。 これから守備的資産形成を始めようとする方から、最も多く聞かれる本音です。現在4戸の物件を運用し、数千万円の借入金をコントロールしている私ですが、当然ながら最初から今のメンタルを持っていたわけではありません。
初めて1戸目の物件を購入しようとした時、私も例外なく「恐怖」を感じました。 住宅ローンに加え、それよりも高い金利。空室が出たらどうなるのか。突然エアコンや給湯器が壊れたら数十万が飛んでいくのではないか。そうした「見えない恐怖」が頭をよぎり、契約書に判を押す手が止まりそうになるのは、人間として極めて正常な防衛本能です。
■ 右腕（パートナー）の数字すら疑う
私の右腕である山形さんは、提案の段階で非常にシビアで現実的なシミュレーションを出してくれました。しかし、私はその数字を鵜呑みにはできませんでした。経営の最終責任を負うのは彼ではなく、私自身だからです。
私は彼から提示された数字に対し、さらに自ら「ストレステスト（負荷実験）」をかけました。 「もし、最悪のタイミングで退去が重なり、3ヶ月間空室が続いたらキャッシュフローはどうなるか？」 「もし、来年から金利が1％上昇したら、毎月の返済額はいくら跳ね上がるのか？」 「もし、入居直後にエアコンと給湯器が同時に故障したら、持ち出しはいくらになるのか？」
考えうる限りの「最悪の事態」をすべてテーブルの上に並べました。
■ 「見えない恐怖」を「見える数字」に変換する
この最悪の算段（シミュレーション）を徹底的に行った結果、ある明確な答えが出ました。 空室が重なり、金利が上がり、設備が壊れたとしても、「私の手元に〇〇万円の防衛資金（現金）さえ確保しておけば破綻することはないし、給与収入からの持ち出しで十分にリカバリーできる」という事実です。
人間が最も恐怖を感じるのは、「何が起きるか分からない（見えない）」時です。 しかし、どんな最悪のトラブルであっても、それを「〇〇万円のマイナス」という具体的な数字（見える形）に変換してしまえば、あとはその金額を用意する（あるいは保険でカバーする）だけの「単なるタスク」に変わります。
■ 恐怖をねじ伏せる唯一の武器は「計算」である
「絶対に大丈夫だから」「みんなやってるから」といった楽観的な精神論では、数千万円の借金の恐怖をねじ伏せることはできません。恐怖を完全にコントロールし、前に進むための唯一の武器は「冷徹な計算（シミュレーション）」です。
これから1戸目を買おうとしている方は、不安に怯える前に、まずはエクセルでもノートでも構いませんので、考えうる最悪のシナリオを数字に落とし込んでみてください。自分が耐えられるリスクの限界値（防衛ライン）が分かれば、そこから先は「恐怖」ではなく「経営判断」になります。
「見えない恐怖」に足元をすくわれる前に、まずは自らの手で「見える数字」を把握してください。
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