Log.029｜エアコン故障の違和感。トラブルを収めた剛腕クローザー

（※本記事は、CSBASIAの軌跡を綴った航海日誌【Log.029】です。最初から読む方はこちら）

■ 実物不動産の宿命「設備の突発的な故障」

実物不動産に投資する以上、絶対に避けられないリスクがあります。それが「設備の故障」です。入居者が生活している以上、給湯器やエアコンなどの設備はいつか必ず寿命を迎えます。特にエアコンの故障は、真夏や真冬に発生すれば入居者の生活（ひいては退去リスク）に直結するため、一刻も早い対応が求められます。

しかし、スピードが求められるからといって、管理会社や業者が持ってくる報告と見積もりを「思考停止」で鵜呑みにしてはいけません。

■ 1〜2ヶ月で再発した「室外機」のトラブル

ある物件で、入居者から「エアコンが効かない」という連絡が入りました。管理会社が手配した協力会社（修理業者）が現場を調査した結果、「エアコン内部の基盤故障」という報告があり、私は速やかに基盤交換の費用を承認し、修理を完了させました。ここまでは通常の設備対応です。

しかし、不可解な事態が起きたのはそのわずか1〜2ヶ月後でした。再び同じ部屋のエアコンが停止し、今度は「室外機の故障なので、エアコン自体の交換費用がかかる」という報告が管理会社から上がってきたのです。

■ 「不運」で片付けず、エラーを見過ごさない

多くのオーナーはここで、「運が悪かった」「仕方がない」と諦めて追加費用を払ってしまうかもしれません。しかし、本業でトラブルシューティングを専門としている私の目には、このプロセスに明確な「エラー」が見えました。

私は管理会社に対し、「わずか1〜2ヶ月で別の致命的な故障が起きるということは、最初の基盤故障の時点で、協力会社の『初期調査』が不十分だったのではないか？」と指摘を行いました。

もし最初の段階で「基盤も室外機も寿命が来ており、全交換が必要」という正確な診断が下されていれば、私は二重の費用を払う必要はありませんでした。これは単なる機械の不運ではなく、業者の「見立ての甘さ」が招いた人災です。

■ クローザーである責任者の剛腕

私は最初のトラブルの直後、リスクヘッジとして管理会社の「設備保証」に加入したばかりでした。その事実と併せ、管理会社としての事実関係の究明を求めました。会社組織である以上、協力会社のミスや調査不備は、元請けである管理会社がカバーすべき問題だからです。

結果として、私の指摘は正当なものとして受け入れられ、剛腕の責任者がしっかりと間に入り、このトラブルをリカバリー（適切な費用負担と対応）してくれました。実は一番の問題はこの間、賃借人の方には長きにわたりご不便をかけ、何度も立ち合いをいただくことになったことです。この責任者の方が凄いのは、賃借人の方へもメンバー任せとせず、直接対応に入ってくださり、リカバリーに動いてくださったことです。良質な管理会社には要となる存在がおり、正当な指摘に対してはきちんと社内調査を行い、誠実に対応してくれます。

また、この対応方針について悩んだ際、私の右腕である山形さんに相談し、「その主張はオーナーとして完全に筋が通っている」「対応に入った責任者の人間は優秀なので安心して大丈夫だと思う」というお墨付きをもらえたことも、ブレずに交渉できた大きな要因です。

■ 突発的な出費に動じない「要塞」の作り方

不動産経営において、信頼して任せている管理会社とはいえ、「丸投げ」であってはいけません。報告に違和感があれば、自らメスを入れてトラブルシューティングを行う「経営者としての視点」が不可欠です。

そして同時に、こうした数十万円単位の突発的な出費がいつ起きても動じないよう、平時から「固定費の削減」を行い、防衛資金を厚くしておく必要があります。たとえば、物件や自宅の「火災保険料」。銀行の言い値で無駄なマージンを払っていませんか？見えないコストを削ぎ落とし、その分を設備の修繕リスクに備える。これが要塞を強固にする鉄則です。

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