Log.018｜家賃が家賃を生む。「複利効果」を不動産で再現する思考法

（※本記事は、CSBASIAの軌跡を綴った航海日誌【Log.018】です。最初から読む方はこちら）

■ 不動産投資は「単利」か「複利」か

前回、ターゲットを決めてローンを叩く「各個撃破」の戦術についてお伝えしました。今回は、その戦術がなぜ資産形成を加速させるのか、そのメカニズムについてお話しします。

投資には「単利」と「複利」があります。一般的に、不動産投資は「単利」の商品だと言われます。毎月決まった家賃が入ってくるだけ。その家賃を使ってしまえば（消費すれば）、資産は増えも減りもしません。

しかし、私はある工夫をすることで、この不動産投資に「複利」という機能を実装させています。

■ 「戦力化」された資産が持つ機能

その工夫とは、家賃収入に「ローン返済（再投資）」という役割を与えることです。

入ってきた家賃を右から左へ消費するのではなく、即座にローンの元本返済に充てる。すると、以下のようなサイクルが生まれます。

元本が減る。
翌月の支払利息が減る。
その分、元本の返済スピードが上がる（またはCFが増える）。
増えた余力を、また返済に回す。

これは、利息が利息を生んで雪だるま式に増える「複利運用」と全く同じ効果です。私が目指す「戦力化（＝完済）」とは、単に借金が消えることだけではありません。物件そのものが、この複利サイクルを自律的に回し続ける「強力なエンジン」に生まれ変わることを意味しています。

■ 「確実な返済」と「株式」のハイブリッド

もちろん、私は株式などの投資を否定しているわけではありません。以前の記事でも触れた通り、私の戦略は不動産と金融資産を組み合わせた「ハイブリッド」です。

株式投資： 変動リスクはあるが、流動性と配当や優待（楽しみ）がある。
繰り上げ返済： 地味だが、利息負担が減るという「100%確実なリターン」がある。

例えば、金利2.0%のローンへの繰り上げ返済は、「年利2.0%（税引後）が確定している定期預金」と同じ効果を持ちます。この「確実性（返済）」と「楽しみ・流動性（株・優待）」をバランス良く組み合わせることで、資産形成のモチベーションを維持しています。

■ 「修行」を楽しめる人は向いている

とはいえ、繰り上げ返済を続けている期間は、通帳の残高が増えるわけではないので、生活は派手になりません。私はこの期間を、ある種の「修行（ポイ活やクレカ修行）」に近い感覚で楽しんでいます。

例えば、クレジットカードの最上位カード（ブラックカード等）のインビテーション（招待）を得るために、何年もかけてコツコツと実績を積み重ねる「修行」をご存知でしょうか？実は私も、あるカードを数年間使い続け、最上級のステータスにたどり着いた経験があります。地味な積み重ねの先に、確かな成果（ステータスや完済）が待っている。こうしたプロセスをゲーム感覚で楽しめるタイプの人は、この「守備的資産形成」に非常に向いていると思います。

■ 本業と資産形成の「相乗効果」

私の生活スタイルが変わらないもう一つの理由は、本業との向き合い方です。

不動産投資を通じて「経営者的な視点（B/SやP/Lの感覚）」を持つことは、本業にも良い影響を与えます。若い世代の方にとっては、その視点が本業でのパフォーマンス向上につながる「相乗効果」となるでしょう。そして、私のようなベテラン世代にとっては、キャリアが良くも悪くも「仕上がっている」中で、「外（資産形成）」へベクトルを向けることが精神的な支柱となり、結果として本業に対しても健全な距離感で、良いパフォーマンスを発揮し続けられるのです。

この循環もまた、サラリーマン投資家にとっての重要なメリットです。

■ 家族の理解と「無言の説得力」

我が家の場合、妻は買い物が趣味です。彼女の稼ぎは食費などを担当してもらい、その残りは自由にしてもらっています。

妻は「買い物（消費）」、私は「不動産（投資）」。対象や金額は違いますが、それぞれが日々のモチベーションを維持するための大切な要素です。どちらが上とか下ではなく、この「ギャップ」こそが、夫婦としての健全なバランスを生んでいるのだと感じています。

むしろ、私が自分の物をあまりに買わないため（買えないという表現の方が正しいニュアンスですが）、妻が心配して洋服やビールを買ってきてくれるほどです。彼女は私の不動産投資を「サラリーマンという働き方から徐々に離れ、先々の安定を作るための行動」として理解し、応援してくれています。夫婦で将来の話をすることも多いため、子どもたちが自然と「物件（ぶっけん）」という言葉を覚えてしまったほどです。

「（あなたが）大丈夫だと言うなら良いよ」そう任せてもらえるからこそ、「絶対に大丈夫な状態にしなきゃな」と、良い意味で気が引き締まります。