（※本記事は、CSBASIAの軌跡を綴った航海日誌【Log.030】です。最初から読む方はこちら）
■ 投資用不動産に潜む「2つの甘い罠」
不動産投資を始めようと情報収集をしていると、必ず2つの魅力的なキーワードに目を奪われます。一つは「ピカピカの新築」、もう一つは「利回り10％超えの地方築古」です。 しかし、私は現在4戸の物件を運用していますが、そのどちらも一切買っていませんし、今後も買うつもりはありません。私の投資対象は、最初から「都心およびその周辺の中古ワンルーム」一択です。
なぜ、新築や高利回りの地方物件をコックピット（計算）に入れるまでもなく、1秒で選択肢から弾くのか。それには明確なロジックがあります。
■ 新築プレミアムと、地方の高利回りの正体
まず「新築ワンルーム」ですが、これは買った瞬間に「中古」となり、資産価値（価格）が1〜2割下落します。これを新築プレミアムと呼びます。購入直後から売却価格がローン残高を下回る「債務超過」に陥りやすく、守備的資産形成の観点からは非常にリスキーです。
次に「地方の築古物件」です。表面利回りが10％、あるいは15％と非常に高く見えますが、それはあくまで「満室であれば」の話です。人口減少が進むエリアで一度退去が出れば、次の入居者を見つけるのは至難の業です。家賃が入らなければ、どんなに高い利回りも絵に描いた餅（実質利回りゼロ）に過ぎません。
■ 最大の防御力は「客付け力」に宿る
不動産投資における最大の脅威は「空室」です。ローン返済という毎月の出血を止めるためには、何があっても家賃を払い続けてくれる入居者（兵站）の存在が不可欠です。
だからこそ、私は単身者の賃貸ニーズが絶対に枯渇しない「都心とその周辺エリアの中古ワンルーム」に絞っています。 中古であればすでに新築プレミアムは剥がれ落ちており、価格下落のカーブは緩やかです。さらに、私が物件を選ぶ際の最大の判断基準は、私の好みという大前提はありつつも、「任せている管理会社が、客付けに『絶対の自信』を持っているエリアかどうか」です。
■ 独りよがりの判断を捨てる
私が自分の「好き嫌い」だけで物件のエリアを決めているわけではありません。 現場の最前線で戦っている良質な管理会社が、「この駅の、この平米数なら、退去が出てもすぐに次の入居者を決められます」とデータと経験に基づいて断言できる物件しか、私は買いません。
独りよがりの高利回りを追うのではなく、プロが太鼓判を押す「手堅い需要」を買いに行くこと。これが、私が7000万円という借金を背負いながらも、夜ぐっすり眠れている理由です。 これから不動産投資を始める方は、表面的な数字の罠にハマる前に、まずは「何を買ってはいけないか」という防御のルールを自分の中に確立してください。
不動産投資は、誰から買うか（誰と組むか）で勝敗の9割が決まります。私が独りよがりな判断を捨て、この「都心の中古ワンルーム」という正解に辿り着き、安定した要塞を築けているのは、他でもない「信頼できる右腕（パートナー）」の存在があるからです。
表面利回りの罠を避け、本当に客付け力のある物件をどうやって手に入れるのか。私の不動産経営の根幹を支える「非公開のルート」について、詳しくお話しします。
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