（※本記事は、CSBASIAの軌跡を綴った航海日誌【Log.011】です。最初から読む方は[こちら]）
■ 「借金の額」ではなく「割合」を見る
前回、私は4戸目の購入に向けて動いているとお話ししました。 物件が増えれば、当然、借入総額（ローンの残債）も数千万円単位で増えていきます。金額だけを見れば、確かに怖さを感じる数字です。
しかし、私は「借金の額」そのものはあまり気にしていません。 私が常に監視しているのは、額ではなく「資産全体に占める借入の割合（借入比率）」です。
■ 鉄の掟「借入比率 40〜50%」の安全圏
私が参考にしている投資理論や指標では、「借入比率 50%以下」が一つの安全ラインとされています。 これは、保有する不動産の総資産額に対して、ローンの残債が半分以下であれば、不測の事態（金利上昇や家賃下落）が起きても耐えうる体力があるという考え方です。
さらに盤石な「要塞」を築くなら、「40%以下」が理想的なゴールです。 計算上、このラインまで圧縮できれば、仮に金利が急上昇したとしても、家賃収入だけで返済を続けられる（＝破綻しない）計算になります。
■ 私の現状：あえてルールを「超えている」理由
正直に告白します。住宅ローンも含めた現在の私の借入割合は、この安全圏を超えて、約70%です。 「話が違うじゃないか」「危険水域ではないか」と思われるかもしれません。
しかし、私はこれを「計算された一時的な逸脱」と捉えています。 なぜなら、不動産投資を始めた当初、私の借入割合は「90%」だったからです。 そこから1戸目を完済し、資産を拡大しながらも、割合は着実に下がってきています。 今は「安全性」よりも「時間（タイムレバレッジ）」を優先して資産拡大期にありますが、トレンドとしては確実に「安全圏（40〜50%）」に向かっている。この「推移」を見ているからこそ、私は焦らずにいられるのです。
■ リスクへの備え：「流動資産」という安全弁
もちろん、安全圏を超えている現状に対して、無策なわけではありません。 私は「緊急対策」として、株式などの流動性の高い金融資産をバッファとして活用しています。
- 普段： 配当利回りの高い金融商品や、子どもの学費への備えとして経営が安定している大型株を保有し、配当を得る。
- 緊急時： 金利急騰などの有事には、これらを即座に売却してローンの返済に充てる。
実際、1戸目の完済時も、保有していた流動性の高い金融資産の一部を放出して資金を作りました。 「動かない資産（不動産）」のリスクを、「すぐに動かせる資産（金融資産）」で補完するハイブリッド戦略です。
■ 「恐怖」を消すための「ビールとエクセル」
投資において、漠然とした「怖い」という感情は判断を鈍らせます。 1戸目を完済した時、私は気が緩むどころか、「よし次だ、ここから10年が勝負だぞ」と逆に気を引き締めました。
そんな私が実践しているメンタル安定術。それは、「ビールを片手に、エクセルの試算表を叩き直すこと」です。
「ここでこの額を繰り上げ返済できたら、完済は何年早まるかな？」 「この時期は子どもの進学とぶつかるから、キャッシュを厚くしておこう」
そうやってシミュレーションを重ね、未来を数字で見える化する。 それは恐怖の時間ではなく、「攻略法」を練る楽しいひと時です。 一番大事なのはCF（キャッシュフロー）の管理です。返済額軽減型の繰り上げ返済でCFを良くし、黒字幅を大きくしていく。その過程を数字で確認することで、漠然とした不安は消え去ります。
■ まとめ：ブレーキを踏むタイミングを知る
アクセル（購入）を踏み続けるだけでは事故を起こします。しかし、ブレーキ（返済）ばかりでも目的地には着けません。 「借入比率」は、私にとってアクセルとブレーキを踏み替えるための重要なメーターであり、最終的に目指すべき着地点です。
さて、この「要塞」をより強固にするためには、すべての物件の家賃を効率よく返済に回す仕組みが必要です。 次回は、複数の物件を持つからこそできる加速装置、「一点集中返済」の威力について、具体的なシミュレーションを交えてお話しします。
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