Log.014｜恐怖を管理する。「資産防衛コックピット」を公開

（※本記事は、CSBASIAの軌跡を綴った航海日誌【Log.014】です。最初から読む方は[こちら]）

借入総額、7,000万円。この数字を見て、あなたは夜ぐっすり眠れるでしょうか。

金利上昇のニュース、空室リスク、突発的な修繕費。見えない恐怖は、深夜に膨れ上がります。ですが、私は昨夜も深く眠りました。なぜか。

私のPC（クラウド）の中に、それら全ての恐怖を計算し尽くした「資産防衛コックピット」があるからです。

本日は、私が5年かけて改良を重ねてきた、この資産管理ツール（Googleスプレッドシート）を公開します。これは単なる家計簿ではありません。私の「脳内」そのものです。

不動産投資において、取り返しのつかない失敗は2つしかありません。「収益を生ませるには難易度が高い物件を掴むこと」と「身の丈を超えて借りすぎること」です。

私は「中古ワンルーム」に絞って投資をしていますが、最初は新築物件の資料も山ほど見ました。新築は確かに綺麗で、融資も通りやすい。ですが、そこには「新築プレミアム」という価格が乗っています。購入直後に資産価値が下落するリスクを、私は許容できませんでした。

また、シミュレーションについて誤解してはいけないことがあります。信頼できるパートナー会社を見つけることは、不動産投資のスタートラインであり、大前提です。彼らはプロとして、常に素晴らしい提案を持ってきてくれます。

しかし、それを鵜呑みにして「依存」してはいけません。彼らが私の人生の責任を取ってくれるわけではないからです。素晴らしい提案の中から、自分のリスク許容度と照らし合わせて「GO」を出すのは、借金を背負う自分自身でなければなりません。

過去の記事でも書きましたが、「予備費（現金）」を持たない投資家は、市場の変化に耐えられません。 繰り上げ返済ができる余力を残しつつ、どこまでリスクを取れるのか。その「境界線」を、購入前に見極める必要があります。

今回公開するツールには、私が最も大切にしている「Judge（判断）」というシートが含まれています。

信頼できるパートナー会社から、「この物件はどうですか？」あるいは「複数の候補のうち、どれにしますか？」と提案された時、最後に誰が決めるのか？

それは自分自身です。

このシートには、私が平時の冷静な時に定めた「判断軸」が組み込まれています。

いざ決断を迫られると、人は迷います。そんな時、このシートに入力すれば、過去の冷静な自分が「答え」を出してくれます。これは計算機であり、判断をブレさせないための「お守り」でもあります。

もちろん、購入後の管理機能も実装しています。

Xデー（純資産プラス転換日）の予測: 現在のペースで返済が進めば、何年何月に「資産＞借金」となるのか。ゴールが見えれば、長期の返済も計画的に進められます。
ストレステスト: 「金利が上昇したら？」「空室が続いたら？」最悪のケースをシミュレーションし、事前に防衛策を練るための機能です。

このツールは、私が自分自身のリスク管理のために作ったものです。本来であれば門外不出のファイルですが、同じ志を持ち、リスクと戦うサラリーマン大家の方々のために公開することにしました。

価格：1,980円（税込） ※ランチ2回分、あるいはビジネス書1冊分です。

ただし、この価格は「リリース記念価格」とさせていただきます。一定数が販売された段階で、正規価格（2,980円）へと変更する予定です。

「スプレッドシートにお金を払うのか？」と思われるかもしれません。ですが、ここには私が5年間で投じた時間と、数千万円のリスクを背負う中で培った「判断ロジック」が詰まっています。それをゼロから自分で構築する時間をショートカットできるなら、安い投資だと判断されるはずです。

武器を持たずに戦場へ出るのは、勇気ではなく無謀です。このシートで、ご自身の投資判断を「検証」してみてください。