（※本記事は、CSBASIAの軌跡を綴った航海日誌【Log.045】です。最初から読む方はこちら）
■ 月額家賃アップがもたらす「逆転劇」
今回、新規募集における家賃がアップしたことで、この物件単体での収益増にとどまらず、投資物件全体として純利益増が確定しました。 金利見直しの通知により、「年間11,000円のキャッシュフローのマイナス」を覚悟してから、わずか1ヶ月も経たぬうちの出来事です。私は増えた家賃のプレミアムを、2027年問題を見据えた「LED照明等のバリューアップ（CS投資）」へと即座に転換し、要塞の防御力をさらに高めることに成功しました。
■ ポートフォリオの「構造」が明暗を分ける
住宅ローンを抱える会社員などの「マイホーム購入者」にとって、金利上昇は純粋な「支出の増加」となります。もちろん、持ち家には「家族の拠点を確保する（安心・安全な住処）」という精神的な安定と替えがたい価値があり、その選択は間違いなく尊いものです（私もそこには､こだわりがあります）。
しかし、財務の「構造」として見た時、そこには明確な違いが存在します。マイホームの場合、金利上昇による支出増をカバーするためには、本業の賃金引き上げが物価高や金利のスピードに追いつくことを祈るしかありません。 一方、不動産投資家も金利上昇による利払い増のダメージを受ける点は同じですが、インフレ局面においては、同時に「返済原資となる家賃」にも強い上昇圧力がかかります。実物資産を運用している限り、支出の増加を、売上（家賃）の増加で相殺できる「インフレ連動型の構造」を持っているのです。
■ 見えない敵を恐れず、波を乗りこなす
長く住み続けてくださる現在の入居者との契約更新においては、双方の納得感を探る「折り合い」が私のスタンスです。しかし、今回のような「新規募集」のタイミングにおいては、家賃設定を相場に合わせる、あるいはプロの客付け力によってプレミアム価格に着地させることも可能であることを身をもって知りました。 金利上昇という見えない敵を過度に恐れる必要はありません。実物資産の持つインフレへのヘッジ能力と、頼れるパートナーの力、そして適切にディレクションを下す決断力があれば、この波は十分に乗りこなすことができます。
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