■ 「1戸目の完済」の、その先へ
前回の記事では、私が「4年半」で1戸目を完済し、「自信の実感」を得た道のりについてお話ししました。 さて、今回はcsbasia の第2章として、読者の皆様に一つ、重要な「告白」をしなければなりません。
実は、あの「4年半」という完済のゴールのずっと前に、私はすでに「2戸目」（そして「3戸目」）のローンを組んで購入していたのです。
「話が違うじゃないか」「守備的と言っていたのに、それは単なるリスク（借金）の積み増しではないか？」 そう思われるかもしれません。 しかし、私にとってはこの行動こそが、「何もしないリスク」から資産を守るための、最も合理的な「時間への投資」でした。
■ サラリーマンが戦うべき「本当の敵」
私たちが戦うべき「敵」は、目の前のローン返済だけではありません。 それは「時間（年齢）」と「インフレ（物価上昇）」です。
もし私が、1戸目の完済（4年半）を律儀に待ってから2戸目を買っていたら、私は「4年半」という貴重な時間を失っていたことになります。 資産形成において、「早く始めるほど、早く始めた期間の分だけ家賃収入がローンを返済してくれる」という事実は絶対です。 4年半後、私の年齢は上がり、金融機関の融資（ローン）の条件は厳しくなっていたかもしれません。
■ 「時間」を味方につける「タイムレバレッジ」
そこで私は、4本目の記事でお話ししたサラリーマンの「信用力」が最大である「今」、この武器を最大限に活用する戦略を選びました。 それが、「タイムレバレッジ（時間のレバレッジ）」という考え方です。
- 戦略： 1戸目の返済を続けながら、まだ残っている「信用力（融資枠）」を使い、優良な「2戸目」も購入する。
- 狙い： 1つの物件に集中して繰り上げ返済している間に、他の物件（2戸目）のローンは、入居者様の家賃収入で自然と元本が返済されていきます。
こうすることで、「1馬力」ではなく「2馬力」で資産形成のエンジンを回し、完済までのスピードを加速させるのです。
■ なぜ、その「攻め」が可能だったのか？
とはいえ、複数のローンを抱えることには「過重債務のリスク」があります。 私が「2戸目のローン」というリスクを取れたのは、単なる勢いではありません。そこには明確な「守りの規律（マイルール）」がありました。
1. 「安全策」か「時間」か。私の決断 教科書的には「借入割合は資産の40%以下が安全圏」と言われます。その数字はもちろん頭にありました。 しかし、私のようにキャッシュ（現金）で物件を買えない立場の人間がその数字を厳守しようとすると、いつまで経っても資産を拡大できず、時間だけが過ぎてしまいます。 私は「残された時間」と「キャッシュフロー（CF）の維持」を天秤にかけ、「CFが維持できるなら、攻めることで時間を守る」という判断をしました。
2. 物件による「リスク分散」 2戸目は、1戸目とは違う基準で選びました。パートナー（不動産会社）がプロの眼で計画してくれたのは、1戸目よりも築年数が7〜10年ほど新しい物件です。 1戸目と比較して築浅で、賃料も少し高めのものを選ぶことで、「賃借人の属性」を分散させました。（この分散効果は、後のコロナ禍において実際に効果を発揮しました）。もちろん、エリアの分散も考慮しています。
3. パートナーとの綿密なシミュレーション 私はパートナーに「タイムレバレッジをかけたい」と率直に伝えました。 彼はそのメリット・デメリットを説明した上で、提携先の複数の金融機関に照会をかけ、私の「信用力」を再確認してくれました。 その結果に基づき、「返済に無理はないか」という視点で十分に相談に乗ってもらった上で、私は進めることを決断しました。
■ まとめ：「守り」が固まったからこそ「攻め」に出られる
1戸目を「完済」した経験（8記事目）が「自信の実感」を与えてくれたのは事実です。 しかし、1戸目を「購入・運営」した経験（1〜7記事目）が、私に「リスクを管理できる」という確信を与えてくれたからこそ、私は「2戸目」という次のステップに進むことができました。
「守り（＝計画）」が「自信（＝確信）」に変わった時、初めて「攻め（＝時間への投資）」が選択肢に入ってくるのです。
→ あわせて読みたい：1戸目を「4年半」で完済した日。私が手に入れた「自信の実感」とは
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