目指すは「黄金率」。私の最終形と「4手目」

前回、1戸目完済を待たずに2戸目を購入する「タイムレバレッジ」という戦略についてお伝えしました。しかし、ただ闇雲に借金を増やして物件を買い進めるのは「守備」ではありません。それは単なるギャンブルです。

加速させたエンジンの、行き着く先はどこか。私が目指しているのは、「レバレッジの黄金率」と呼ばれる状態に近づけつつ、自身の生活を守り抜くための「要塞」を完成させることです。

これは、私が参考にしている投資理論の一つです。

この「2対1」の状態を作ることを「黄金率」と呼びます。この状態であれば、資産全体に占める借入割合は約33%（1/3）になります。一般的に、不動産投資において借入割合が40%以下であれば、金利上昇リスクに対して極めて強く、安全圏とされています。

この「40%ルール」は、私の中で「最終的な着地点（ストッパー）」としての指針になっています。資産形成の途中段階では、タイムレバレッジを効かせるために一時的にこの比率を超えることもありますが、最終的にはこの盤石な状態に着地させる。それが私の戦略です。

では、具体的にどこまで増やすのか。現実的には「年金＋α」の完済物件があれば生活は守れます。しかし、私はあえて自分にとって少しハードルの高いゴールを設定しています。

なぜなら、「最低限」を目指すだけでは、繰り上げ返済を加速させるための「モチベーション（夢）」が足りなくなるからです。「ここまで行けたら最高だ」という高い山（Bestな目標）を見据えているからこそ、日々の節制や繰り上げ返済という地道な努力を、情熱を持って継続できるのだと考えています。

現在、私はすでに3戸の物件を保有しています（1戸目は完済済み）。そして今まさに、4戸目の購入に向けて動いています。

この「4手目」が打てた最大の要因は、「1戸目の返済が大幅に前倒しできたこと」にあります。 1戸目が予想以上に早く片付いたことで、ポートフォリオに新たな「空き枠」ができ、そこに4戸目というピースが綺麗にハマったのです。

【4戸目を「盾」にして、2・3戸目を育てる】 本来なら、購入順に「2戸目」「3戸目」の返済に取り掛かるところです。しかし、私はあえて「4戸目（これから買う物件）」を最優先で完済する計画を立てました。

私が4戸目と格闘している間にも、2・3戸目の借入残高は、入居者様の家賃によって勝手に減っていきます。そして4戸目を完済した頃には、2・3戸目の残債も「良い具合」に減っており、仕上げの返済が楽になるはずです。

「古い順」ではなく、「全体のバランス」と「時間の力」を計算してパズルを組む。これもまた、守備的資産形成における重要な戦術の一つです。

1戸目の完済が次の一手を可能にし、戦略の幅を広げてくれました。規模を追うのではなく、自分と家族を守れるだけの堅牢な「要塞」を、時間をかけて築いていく。

次回は、複数の物件を持つからこそできる加速テクニック、家賃と資金を一点に集中させる「一点集中返済」と、それによって生まれる「複利効果」について詳しくお話しします。