Log.013｜最短で要塞を築く。ローンを「各個撃破」する私の返済戦術

（※本記事は、CSBASIAの軌跡を綴った航海日誌【Log.013】です。最初から読む方は[こちら]）

現在、私は複数の物件（ローン）を抱えています。これらを返済していく際、多くの人が陥りがちなのが「全物件をまんべんなく少しずつ繰り上げ返済する（戦力の分散）」という方法です。しかし、私はその方法はとりません。

私が実践しているのは、ターゲットを決めて、そこに全ての火力を集中させる「各個撃破」という戦術です。

なぜ、各個撃破なのか。理由は2つあります。

キャッシュフロー（CF）改善の実感値 私は「返済額軽減型」を選んでいます。1つのローンに集中して返済することで、その物件の月々の返済額は目に見えて減ります。私自身、コロナ禍で一時的にCFが悪化した時期もありましたが、辛抱して繰り上げ返済を続けたことで、手元に残る額が数千円から1万円を超えて増えていくのを実感しました。この「CFが改善していくリアルな手応え」こそが、次の返済へのモチベーションになり、家賃が戻った時にはそのまま大きなプラスの戦力となりました。
「戦力化（完済）」までのスピード 最も条件が悪いローンを「1本」消滅させること。中途半端な借金を3つ抱えるより、完済物件を1つ作る方が、リスク耐性は圧倒的に高まります。

ただし、手元資金をすべて返済（攻撃）に回すわけではありません。私は、攻撃に移る前に、盤石な「二重の防衛ライン」を敷いています。

第一防衛ライン（絶対防衛圏）： 5本目で定めた「各戸20万円のコストプール」です。これは契約更新（2年に1度）などのタイミングで減ったとしても、必ず補填して維持する「聖域」です。
第二防衛ライン（機動部隊）： 11本目で触れた、配当利回りの高い金融商品などの「ハイブリッド投資」です。いざという時はこれを現金化して対応する「攻撃的守備」のラインです。

この二重のラインを確保した上で、そこから溢れた余剰資金だけを、繰り上げ返済という「攻撃」に投入します。

不動産投資は本来、家賃という「単利」の積み上げです。しかし、この家賃収入を消費（浪費）せず、即座に「ローン返済（元本の圧縮）」に再投資することで、擬似的な「複利効果」を生み出すことができます。

現在の作戦： 1戸目の家賃収入（これは物件全体のCFを支える重要な兵站です）、そして本業からの資金。これらを総動員して、現在購入手続き中の「4戸目のローン」を各個撃破します。

4戸目は金利が高く団信がないため、最優先のターゲットです。 1戸目のように「4年半」でいけるかは分かりませんが（1戸目よりも物件価格と借入額が大きいため）、とにかく前倒しで完済し、「借金なしの2物件（2馬力）」の状態に仕上げたいと考えています。

こうして「戦力化（完済）」された物件が増えるほど、次のローンを倒すスピードは加速していきます。

時間をかけてゆっくり返すのも一つの手ですが、私は「借入期間（＝リスクに晒されている期間）を短くする」ことこそが、最大のリスクヘッジだと考えています。

複数の物件を持つことはリスクに見えますが、実は「互いの家賃で互いを助け合える」という、強固なチーム戦に持ち込めるメリットがあるのです。

さて、この「家賃を再投資する」という考え方は、単なる返済テクニックではありません。次回は、この思考をさらに広げ、私の最終的なゴールである「資産が資産を買う状態（経済的自由）」への道筋についてお話しします。