「銀行交渉」が不要だった理由と、守備的な融資返済プラン

■ ローンは「借りて終わり」ではなく「どう返すか」が全て

前回の記事で、私たちサラリーマンが持つ「信用力」は武器である、とお伝えしました。しかし、武器は「使い方」を間違えれば自分を傷つけます。ローン（融資）も同じで、「借りること」がゴールではなく、「どう返していくか」という計画こそがリスクマネジメントの核となります。

私が重視したのは「融資の組み方（パートナー選び）」と「金利・利回り」、そして「余裕（バッファ）を持った返済計画」の3点です。

■ 私が「金融機関と交渉」が不要だった理由

4本目の最後で「私は金融機関に飛び込まなかった」とお話ししました。その理由は3つあります。

時間の節約（本業への集中）： サラリーマンである私にとって、自分で金融機関を探し、交渉する手間をかけるより、その時間を本業や物件分析に充てるべきだと判断しました。
提携ローンの活用： 1本目の記事でお伝えした「信頼できるパートナー（不動産会社）」は、多くの場合、個人では成しえないような「提携先の金融機関とのパートナーシップ」を構築しています。この「パッケージローン」を活用する方が、話がスムーズでした。
審査の効率化： パートナー経由だと、私の「属性（信用力）」と「物件の評価（担保価値）」をセットで審査してもらえます。これにより、融資実行までのプロセスが非常に効率的でした。

ここでも、「誰と組むか（1記事目）」が融資戦略においても最重要だった、ということです。

■ 私の判断基準：「イールドギャップ（金利差）2.0%」という目安

私がパートナーから提案されたのは「変動金利」でした。もちろん金利は金融機関の評価により人によって異なります。

変動金利には金利上昇リスクがありますが、私が一つの目安としているのは、「借入金利」と「不動産賃貸利回り」の差（＝イールドギャップ）が最低でも2.0%確保できるか、という点です。私にとってこの2%という数字は、将来の金利上昇や家賃下落に対する「緩衝材（バッファ）」としての役割を期待する、守備的なラインです。

具体的な数字で考えてみましょう。仮に、賃貸利回りが4.0％（管理費などを差し引いたネット利回り）の中古ワンルームを2000万円の全額借入で購入したとします。借入金利が2.0％なら、イールドギャップ（金利差）は2.0％です。（35年ローンで返済額は毎月約66,268円）

家賃の手取り（ネット）が月66,666円
ローン返済が月66,268円
→毎月のキャッシュフローは+398円となり、ほぼ収支トントンです。

重要なのはここからです。「収支トントンなら意味がない」と思うかもしれませんが、返済を続けていくと、

5年後には、借入残高は約1791万円（約209万円の元本が返済されます）
10年後には、借入残高は約1592万円（約408万円の元本が返済されます）

つまり、10年後であれば、仮に物件価格が2割（400万円）下がっていても、売却すればほぼトントンの計算になります。自分が返済するのではなく、入居者様の家賃で勝手に元本が返済されていく。これこそ、単にキャピタルゲイン（値上がり益）を追求する投資とは一線を画す、不動産投資ならではの魅力と言えます。

■ 私が立てた「余裕（バッファ）」を生む返済プラン

私のプランの核は「繰り上げ返済」です。

先ほどの例のように、月々のキャッシュフローは持ち出しになるかもしれません。だからこそ、早期にキャッシュフローを黒字化（プラスに）させ、「精神的な安定感」を得るために、「返済額軽減型」の繰り上げ返済が、私にとって最も合理的な選択肢なのです。

この「精神的な安定感」を得ることこそが、次のステップである「完済（＝戦力化）」へ向かうための重要な土台となります。（私にとって、ローンが残っている間はまだ「育成中」であり、完済して初めて一つの「戦力」になったと考えています）

私のマイルールは、「年間50万円」を最低限の繰り上げ返済とし、実際は株の配当や臨時収入など細かいお金を集めてはプラスアルファを重ねています。「何年で完済したいか」をシミュレートしながら、この繰り上げ返済を頑張ることが、守備的な資産形成には必須だと考えています。

■ まとめ：返済計画こそが「リスク管理」の核

ローン（借金）は、計画さえ立てれば「漠然とした恐怖」から「管理可能なタスク」に変わります。

私が考える「守備的な返済計画」の最重要ポイントは以下の3つです。

「空室・修繕費」の予算をあらかじめ確保しておくこと。（私の場合は1戸に対し20万円をプールし、使用したら補填します）
繰り上げ返済は「期間短縮型」ではなく「返済額軽減型」を選択し、精神的安定（CF黒字化）を急ぐこと。
その「繰り上げ返済の予算」自体を、最初から計画に組み込んでおくこと。（私の場合は年間50万円を最低ラインとしています）

これらが実行可能な物件と資金計画を立てること。そして計画的に「信用力」を使い、完済（＝戦力化）までの道筋（＝無理のない返済計画）を立てること。これこそが、サラリーマンが実践すべき「守備的な資産形成」です。

さて、こうして無事に融資を組み、物件を手に入れたわけですが、当然、すべてが順風満帆だったわけではありません。次回は、私が物件購入後に実際に経験した「トラブル」や「予想外の出来事」（例えば、コロナ禍での空室など）を、どう乗り越えてきたか、その実録をお話しします。

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